Výsledky za šesť mesiacov končiacich 30. júna 2024

Výsledky pre

skončilo šesť mesiacov

30 júna 2024

Augusta 7 2024

Atraktívny rast zárobkov - rozsiahle príležitosti - posilnenie trhu

Kľúčové údaje H1 2024 

Dokončenie strategickej akvizície UK Commercial Property REIT Limited (UKCM)

·      Vysokokvalitné portfólio mestskej logistiky dopĺňa existujúcu stratégiu na rozšírenie ponuky klientov a zvyšuje potenciál rastu príjmov a kapitálu so 41 % návratnosťou nájomného.

·      Prináša úspory nákladov podporujúce okamžitý rast ziskov a zvyšuje silu súvahy znížením pákového efektu.

·      Nestrategické aktíva poskytujú väčší priestor na recykláciu kapitálu, pričom prvé likvidácie sa očakávajú v 4. štvrťroku 2024.

Vyšší čistý príjem z prenájmu a príspevok DMA podporujúci rast upraveného zisku na akciu

·      Zvýšenie upraveného zisku na akciu o 10.4 % na 4.35 pence (1. polrok 2023: 3.94 pence) vďaka rastu čistého príjmu z prenájmu a príjmu z dohody o riadení rozvoja (DMA). Upravený zisk na akciu bez dodatočného príjmu z DMA vzrástol o 4.1 % na 4.10 p (H1 2023: 3.94 p).

·      34.7 % nárast zmluvného ročného nájmu na 303.4 milióna £ (31. december 2023: 225.3 milióna £) vďaka akvizícii UKCM, kontrole nájomného a správe aktív.  

·      Pomer nákladov EPRA vo výške 12.5 % (1. polrok 2023: 12.6 %), očakáva sa, že sa v blízkej budúcnosti ďalej zníži realizáciou synergií UKCM.

Budúci rast ziskov podporený rekordnou reverziou logistického portfólia

·      27.2 % nárast celkovej hodnoty portfólia na 6.40 miliardy GBP (31. december 2023: 5.03 miliardy GBP) po akvizícii UKCM, pričom ekvivalentný výnos zostáva vo všeobecnosti stabilný na úrovni 5.7 % (31. december 2023: 5.6 %).  

·      1.9%-ný nárast odhadovanej hodnoty prenájmu (ERV) v celom logistickom portfóliu za dané obdobie.

·      Rekordná 25.5 % reverzia logistického portfólia poskytuje potenciál získať 68.2 milióna £ dodatočného nájomného, ​​z čoho 43.4 milióna £ podlieha prenájmu do konca roka 2026, čo podporuje budúci rast ziskov.  

Rastúci príjem z prenájmu prostredníctvom aktívneho riadenia a investičných akvizícií

·      8.0 milióna GBP pridaných k ročnému zmluvnému nájomnému prostredníctvom preskúmania nájomného a iniciatív v oblasti správy majetku:

o  Nárast prechodného nájomného o 10.7 % cez hodnotenia nájomného a lízingové udalosti v 1. polroku 2024. 

o  17.4 % portfólia je predmetom lízingových udalostí počas zvyšku finančného roka.  

o  Akvizícia chladiarenského skladu East Midlands s rozlohou 46.0 milióna štvorcových stôp za 0.5 milióna libier bola prenechaná Co-Op, s reverzným výnosom 7.3 %.

·      5.1 % anualizovaný rast nájomného vo všetkých lízingoch podliehajúcich kontrole nájomného v období (1. polrok 2023: 3.3 %). EPRA podobný rast nájomného o 2.1% (H1 2023: 3.6%) počas obdobia, čo odráža nižší počet recenzií nájomného v období. 

Rozvoj najlepších logistických aktív vo svojej triede s cieľom podporiť budúci rast ziskov

·      Viac ako 1.8 milióna štvorcových stôp prenájmu v rukách právnych zástupcov s potenciálnym príjmom z prenájmu 18.1 milióna £.

·      1.3 milióna libier sa pridalo k ročnému zmluvnému nájomnému z 0.1 milióna štvorcových stôp nových prenájmov v danom období.  

·      7.4 milióna £ sa pridalo k prechodnému nájomnému z 0.8 milióna štvorcových stôp dokončených developerských prenájmov.  

·      Začiatok výstavby 0.9 milióna štvorcových stôp, z toho 0.4 milióna predpredaných v rámci DMA:

o  Príjmy DMA sa zvýšili - 25.0 miliónov GBP sa očakáva vo fiškálnom roku 24; Očakáva sa 10.0 milióna £ vo fiškálnom roku 25.

·      Ako sa očakávalo, zacielenie na dolný koniec vývoja sa začína v rozpätí 2-3 miliónov štvorcových stôp pre fiškálny rok 2024 (vrátane aktivity DMA) a priemerný výnos z nákladov cca 7.0 %.

Silná súvaha v dobrej pozícii na podporu našej stratégie

·      29.9 % LTV k 30. júnu 2024 (31. december 2023: 31.6 %) a čistý dlh/EBITDA⁵ z 7.1x (31. december 2023: 8.2x). 

·      3.0 % vážené priemerné náklady dlhu (31. december 2023: 2.93 %), pričom 95 % čerpaného dlhu je fixných alebo zaistených.

o  UKCM RCF refinancovala po skončení obdobia so znížením marže o 70 bázických bodov.

·      Viac ako 550 miliónov GBP dostupnej likvidity k 30. júnu 2024 a priemerná splatnosť dlhu 5.0 roka. 

·      Zlepšenie výhľadu úverového ratingu Moody's na Baa1 (pozitívny) z Baa1 (stabilný).

Aubrey Adams, predseda Tritax Big Box REIT plc, uviedol: 

„Pre Tritax Big Box to bol transformačný polrok. Dokončenie transakcie UKCM a zvýšený optimizmus investorov v sektore logistických nehnuteľností poskytujú spoločnosti ďalšie príležitosti. Zachytenie rekordnej reverzie v našom investičnom portfóliu a dodanie nových logistických budov z našich pozemková platforma poskytuje jasné stimuly na poskytovanie atraktívneho rastu ziskov pre akcionárov Spoločne nám to dáva potenciál zvýšiť nájomné o 121 miliónov GBP v krátkodobom horizonte a možnosť viac ako zdvojnásobiť naše príjmy z prenájmu v dlhodobom horizonte Pracovné a investičné trhy sú v zlomovom bode s potenciálom urýchliť a znásobiť príležitosti na zvýšenie výnosov akcionárov. Očakávame, že táto zmena prostredia povedie k väčšej lízingovej aktivite v druhej polovici roka a v roku 2025.

"Integrácia portfólia UKCM pokračuje dobre a tešíme sa, že získame dodatočnú hodnotu z logistických aktív UKCM. Naďalej zaznamenávame vysoký záujem o nestrategické aktíva v portfóliu a očakávame, že náš prvý predaj dokončíme v roku druhá polovica.

„Do budúcnosti, okrem rastu v rámci našich investičných a rozvojových portfólií, pokračujeme v skúmaní ďalších spôsobov, ako využiť naše odborné znalosti v blízkom okolí, vrátane energetických a dátových centier, kde aktívne rozvíjame potenciálne príležitosti.“

Prezentácia pre analytikov a investorov 

Prezentácia spoločnosti pre analytikov a investorov sa uskutoční prostredníctvom webového vysielania so živými otázkami a odpoveďami dnes o 9.00:XNUMX (BST) a môžete si ju pozrieť na adrese: https://stream.brrmedia.co.uk/broadcast/668522a6e51f6490a5ef0b28

Ak by ste chceli položiť otázku radšej ústne ako prostredníctvom prehliadača webového vysielania, pripojte sa k prezentačnému konferenčnému hovoru:

Spojené kráľovstvo: +44 (0) 33 0551 0200

USA: + 1 786 697 3501

Heslo: Tritax Big Box

Prezentácia bude na požiadanie prístupná aj neskôr v ten deň na webovej stránke spoločnosti: https://www.tritaxbigbox.co.uk/investors/results-and-presentations/ 

Poznámky 

1. Prevádzkový zisk pred pohybmi FV a inými úpravami. 

2. Odsúhlasenie pozri v poznámke 7 k účtovnej závierke. 

3. Predpokladaná úroková sadzba pre príjem zo zmluvy o riadení rozvoja (DMA) je v strednodobom horizonte 3.0 až 5.0 miliónov £ ročne. Upravený zisk na akciu je 4.10 p. pri vylúčení príjmu z DMA nad touto očakávanou sadzbou („dodatočný“ príjem z DMA). 12.2 milióna £ z DMA príjmu je zahrnutých v 4.35p upraveného zisku na akciu v 1. polroku 2024 (1. polrok 2023: 0.0 milióna £ zahrnutých v 3.94p upravenom zisku na akciu). 

4. Hodnota portfólia zahŕňa investičné aktíva a rozvojové aktíva skupiny, pozemky držané v obstarávacej cene, podiel skupiny na aktívach spoločného podniku a ostatné aktíva v nehnuteľnostiach. 

5. Vypočítané na základe proforma EBITDA vrátane celého dvanásťmesačného príspevku UKCM.

6. Alternatívne meranie výkonnosti. Skupina používa množstvo finančných opatrení na hodnotenie a vysvetlenie svojej výkonnosti, pričom niektoré z nich sa považujú za alternatívne ukazovatele výkonnosti, keďže nie sú definované podľa IFRS. Ďalšie podrobnosti nájdete v časti Finančný prehľad a Poznámky k EPRA a ďalšie kľúčové ukazovatele výkonnosti, ako aj definície v glosári.

Pre ďalšie informácie prosím kontaktujte: 

Tritax Group 

Colin Godfrey, generálny riaditeľ                                                                            Tel: + 44 (0) 20 8051 5060 
Frankie Whitehead, finančný riaditeľ                                                                   [chránené e-mailom] 
Ian Brown, vedúci oddelenia podnikovej stratégie a vzťahov s investormi 

Kekst CNC 

Neil Maitland/Guy Bates                                                                    Tel: + 44 (0) 7971 578 507 

+ 44 (0) 7581 056 415 

Email [chránené e-mailom] 

LEI spoločnosti je: 213800L6X88MIYPVR714 

Poznámky: 

Tritax Big Box REIT plc (Tritax Big Box alebo spoločnosť) je britský špecialista na logistické nehnuteľnosti s najväčším investičným portfóliom v Spojenom kráľovstve a najväčšou pozemkovou platformou zameranou na logistiku. Tritax Big Box sa zaviazal poskytovať akcionárom atraktívne a udržateľné výnosy investovaním a aktívnym riadením existujúcich vybudovaných investícií a pozemkov vhodných na rozvoj logistiky. Spoločnosť sa zameriava na dobre umiestnené, moderné logistické aktíva, ktoré sa zvyčajne prenajímajú nájomcom na inštitucionálnej úrovni na dlhodobý prenájom s hodnotením nájomného len smerom nahor a geografickou a nájomnou diverzifikáciou po celom Spojenom kráľovstve. Spoločnosť sa snaží využiť významnú príležitosť, ktorú poskytujú dlhodobé globálne štrukturálne faktory, spolu s nerovnováhou medzi silným dopytom po zamestnaní a obmedzenou ponukou moderných logistických nehnuteľností v Spojenom kráľovstve. 

Spoločnosť je realitný investičný fond, na ktorý sa vzťahuje časť 12 zákona o dani z príjmu právnických osôb Spojeného kráľovstva z roku 2010, je uvedená v prémiovom segmente oficiálneho zoznamu úradu pre finančné správanie Spojeného kráľovstva (Ticker: BBOX) a je súčasťou FTSE 250. , FTSE EPRA/NAREIT a indexy MSCI. 

Ďalšie informácie o Tritax Big Box REIT sú dostupné na www.tritaxbigbox.co.uk 

vyhlásenie predsedu

Kvalita je základom výkonu

Naše podnikanie je založené na princípe kvality vo všetkom, čo robíme. Skupina má portfólio vynikajúcich aktív, lokalít a klientov a výnimočné trhové spravodajstvo a prehľad. Je to výsledok toho, že sme jedným z najväčších hráčov na logistickom trhu v Spojenom kráľovstve a vlastníme najväčšiu platformu pre rozvoj týchto aktív. Tieto faktory podporujú našu výkonnosť a pomáhajú Skupine dosiahnuť v prvom polroku 1 ďalší solídny súbor výsledkov a zároveň nám poskytujú dobrú pozíciu pre budúci rast.

Širšia ponuka, zvýšenie rozsahu a zachovanie zamerania logistiky

Naše zameranie na kvalitu podporilo naše rozhodnutie kúpiť UK Commercial Property REIT Limited (UKCM), ktoré bolo dokončené 16. mája 2024. Strategické zdôvodnenie je presvedčivé. Portfólio UKCM v hodnote viac ako 700 miliónov £ logistických aktív zvýšilo našu expozíciu na kľúčových logistických trhoch a rozšírilo ponuku našich klientov o veľkosť budovy a umiestnenie. Logistické aktíva majú silný potenciál rastu príjmov, vrátane vloženého 41% zvrátenia, a identifikovali sme množstvo príležitostí na správu aktív, ktoré nám pomôžu urýchliť toto zachytenie. Po akvizícii UKCM v atraktívnom bode trhového cyklu sa od týchto iniciatív očakáva aj zvýšenie kapitálových hodnôt. Ťažíme aj z vysoko kvalitného portfólia nestrategických aktív UKCM. Likvidácia tohto portfólia, zameraná v časovom horizonte približne 24 mesiacov, bude generovať výnosy na financovanie nášho rozvojového programu na približne dva roky, čo nám efektívne umožní vymeniť nestrategické budovy za úplne nové logistické aktíva s vyššou návratnosťou. Manažér má značné skúsenosti s integráciou aktív do skupiny a táto situácia napreduje dobre.

Po tejto kombinácii, s hrubými aktívami vo výške 6.4 miliardy GBP, sme teraz k dátumu tejto správy jedným z najväčších REIT v Spojenom kráľovstve. Táto zvýšená škála ponúka potenciál pre nižšie kapitálové náklady, lepšiu likviditu akcií a lepší úverový rating a stavia nás na vrchol zahrnutia FTSE 100. Chcem poďakovať našim akcionárom za silnú podporu transakcie a vítam bývalých akcionárov UKCM v našom registri.

Clear príležitosti na podporu rastu ziskov, zrýchlené a zosilnené zlepšením trhových podmienok

Máme jasné a atraktívne hnacie sily na našom trhu a možnosti rastu vložené do nášho podnikania. Kľúčová je naša špecializovaná schopnosť odomknúť tieto príležitosti a maximalizovať výnosy prostredníctvom správy investícií a majetku, montáže pozemkov, navigácie v komplexnom režime plánovania Spojeného kráľovstva, riadenia nízkorizikového prístupu k rozvoju a pochopenia čoraz dôležitejšieho vplyvu energetických sietí. Sme nadšení vyhliadkou na odomknutie hodnoty z:

·      RReverzia záznamu:  Zachytenie rekordnej reverzie, ktorú teraz máme v rámci nášho investičného portfólia, dôslednou správou aktív;

·      Naše jedinečné a na trhu vedúce portfólio pozemkov: Rozvíjanie nášho ziskového portfólia pozemkov na najlepšie logistické aktíva vo svojej triede, poskytujúce 6-8% výnos z nákladov a ktoré ponúka možnosť viac ako zdvojnásobiť príjem z prenájmu;

·      Inflexný bod trhu: Vzhľadom na to, že oceňovanie aktív je zdanlivo v zlomovom bode, využívame našu povesť a vzťahy na trhu na selektívne získavanie atraktívnych aktív na investičnom trhu a predaj nestrategických aktív; a

·    Blízke susedstvá:  Skúmanie ďalších spôsobov využitia našich odborných znalostí v blízkom okolí vrátane energetických a dátových centier, kde aktívne rozvíjame potenciálne príležitosti.

Na základe našich interakcií s klientmi, inými investormi a investičnými agentmi sa domnievame, že pracovné aj kapitálové trhy vykazujú známky zlepšenia. Tento pozitívny sentiment podporujú trhové údaje a zvýšená aktivita. Máme dobré predpoklady na to, aby sme využili zlepšujúce sa trhové podmienky na urýchlenie a rozšírenie príležitostí, ktoré máme, na zvýšenie návratnosti akcionárov.

Zdroje pre rast

Manažér, Tritax Management LLP, má dlhoročné skúsenosti s pridávaním zručností a skúseností na podporu rastu skupiny. To pokračovalo aj v prvej polovici roku 2024 a posilnilo niekoľko kľúčových funkcií, najmä správu aktív. Dôležité je, že manažér sa tiež dohodol na šesťmesačnej prechodnej dohode s tímom abrdn, ktorý predtým riadil UKCM, čo mu poskytuje prístup k cenným znalostiam pri integrácii aktív a budovaní vzťahov s novými klientmi. Manažér má odborné znalosti naprieč nestrategickými sektormi v portfóliu UKCM a navyše spolupracuje so špecializovanými agentmi na maximalizácii hodnoty týchto aktív.

Veríme, že Tritax Management bol prvým veľkým manažérom logistických nehnuteľností, ktorý pred takmer tromi rokmi najal špecializovaného energetického špecialistu. Tritax, ktorý prijal bývalého vedúceho oddelenia pre stratégiu a vývoj nových produktov National Grid, má teraz etablovaný energetický tím, ktorý identifikuje spôsoby, ako zlepšiť energetické príležitosti. Veríme, že tieto znalosti budú rozhodujúce pri zabezpečení toho, aby naše existujúce aktíva a vývojový kanál boli v budúcnosti overené z hľadiska energetických požiadaviek, ale aj pri otváraní nových príležitostí v energeticky náročných sektoroch, ako sú dátové centrá.

Posilnenie našej rady 

Dňa 30. júla 2024 Spoločnosť oznámila, že ďalej posilnila svoje predstavenstvo vymenovaním Kirsty Wilman. Kirsty sa stane členkou Výboru pre audit a riadenie rizík a manažmentu a prinesie bohaté skúsenosti z toho, že zastávala vedúce pozície v operáciách a financiách v odvetví nehnuteľností.

Výkonnosť podporuje progresívne dividendy

Kvalita nášho investičného portfólia a výhody našich programov správy aktív a rozvoja vedú k progresívnej a dobre krytej dividende. Predstavenstvo deklarovalo dve dočasné dividendy v celkovej výške 3.65 p na akciu, čo predstavuje nárast o 4.3 % v porovnaní s prvým polrokom 1 a 2023 % pokrytých upraveným ziskom (bez dodatočného príjmu z DMA).

Pozorné riadenie súvahy a nasadenie našich schopných zdrojov na implementáciu našej stratégie je pre nás hlavným cieľom. LTV sa v priebehu obdobia znížilo z 31.6 % na 29.9 %, podporované pokračujúcou stabilitou v oceňovaní aktív a profitovaním z nízkeho zadlženia UKCM. Naďalej máme značnú rezervu v našich dlhových nástrojoch, čo nám umožňuje byť oportunistickými na trhu, pričom náš rozvojový program je vysoko flexibilný, takže sa vieme rýchlo prispôsobiť akýmkoľvek zmenám trhových podmienok.

Významné príležitosti na rast ziskov podporené pozitívnym výhľadom

Rekordné zvrátenie nájomného, ​​ktoré je súčasťou nášho rozšíreného portfólia a nášho vývojového fondu, poskytuje značné príležitosti na zvýšenie zisku. Máme väčšiu viditeľnosť pri zachytení tohto rastu, pretože vykonávame činnosť v oblasti správy aktív alebo zabezpečujeme prenájom nových aktív z vývoja. Kombinácia rekordného zvrátenia prenájmu a významného rozvojového plánu nám dáva schopnosť dlhodobo viac ako zdvojnásobiť naše príjmy z prenájmu a v krátkodobom horizonte potenciál zabezpečiť približne 121 miliónov £ prírastkového príjmu z prenájmu. Táto významná príležitosť získať prírastkové príjmy z prenájmu v rámci nášho podnikania podporuje rast našich ziskov a následne našu schopnosť naďalej vyplácať akcionárom atraktívnu a progresívnu dividendu. Dodatočný príjem z DMA zabezpečený selektívnym predajom z vlastného majetku ďalej zvyšuje naše výnosy, zvyšuje výnosy súvisiace s vývojom a poskytuje prírastkové financovanie pre naše podnikanie.

Vzhľadom na to, že 7.7 % portfólia preverených v 1. polroku 2024 a ďalších 17.4 % plánovaných na revidovanie v 2. polroku 2024, previerky prenájmu a operatívne lízingy budú vážené v druhej polovici. Očakávame, že vrátane aktivít DMA budeme v roku 2 na spodnej hranici nášho orientačného rozpätia 3 až 2024 miliónov štvorcových stôp štartov pri výnose z nákladov v strede nášho orientačného rozpätia 6 až 8 %. S rastúcou úrovňou „aktívnych záväzkov“ v rámci nášho portfólia rozvojových pozemkov a 1.8 milióna štvorcových stôp prenájmov, ktoré sú v súčasnosti v rukách právnych zástupcov, vnímame druhú polovicu tohto roka a rok 2025 s optimizmom.

Začiatky špekulatívnej výstavby na trhu v roku 2023 prudko klesli, čo teraz obmedzuje ponuku nových priestorov. Naše aktívne diskusie s potenciálnymi klientmi odrážajú značný zadržiavaný dopyt, pričom záver všeobecných volieb a očakávania ďalšieho znižovania úrokových sadzieb pravdepodobne zvýšia podnikateľskú dôveru a vykryštalizujú rozhodnutia nájomníkov o lízingu. Tieto zelené výhonky sú dobrým znamením pre dynamickejší pracovný trh do konca rokov 2024 a 2025 so znížením neobsadenosti a pokračujúcim rastom nájomného.

Pozitívne sú aj vyhliadky na kapitálovom trhu. Veríme, že značné množstvo kapitálu sa chce nasadiť do logistiky Spojeného kráľovstva vzhľadom na jej atraktívne a štrukturálne podporované vlastnosti. V kombinácii so zlepšujúcimi sa podmienkami na kapitálovom trhu vidíme vyhliadky na zníženie výnosov v strednodobom horizonte.

Aubrey Adams

Predseda

Správa manažéra

Prehľad trhu

Zvyšujúce sa požiadavky sa menia na prijatie

V prvom polroku 1 sa v Spojenom kráľovstve predalo 2024 milióna štvorcových stôp oproti 11.7 milióna štvorcových stôp v prvom polroku 10.0¹. Dokončenie lízingových obchodov si stále vyžaduje určitý čas, ale aktivita v druhom štvrťroku (7.3 milióna štvorcových stôp prevzatia v rámci 25 obchodov) bola obzvlášť silná, keďže sa uzavrelo niekoľko veľkých záväzkov.

Trhová aktivita zostáva široko založená na veľkosti budovy a typu užívateľa. Dopyt bol podporený 11 transakciami väčšími ako 300,000 1 štvorcových stôp (H2023 10: XNUMX)1. Dopyt zo strany užívateľov je rôznorodý, keďže na trhu sú aktívni maloobchodníci (online aj omnikanálové) a 3PL. Dopyt vo výrobe zostáva na poprednom mieste a predstavuje 25 % aktivity za posledných 12 mesiacov1.

Popri náraste dopytu zostávajú neponuka a požiadavky (ktoré odrážajú potenciálny dopyt v blízkej budúcnosti) zdravé. Spoločnosť CBRE oznámila v 12.1. štvrťroku 2 v ponuke 2024 milióna štvorcových stôp, čo je nárast z 11.1 milióna v 4. štvrťroku 2023. Index požiadaviek spoločnosti Savills sa zvýšil s nárastom dopytov po veľkých jednotkách². Medzitým naše vlastné centrum pre dopytovanie okupantov zostáva blízko rekordnej úrovne so zmesou záujmu podľa veľkosti, sektora a lokality. Spoločnosti sa naďalej snažia rozvíjať svoje siete dodávateľského reťazca. Tým vytvárajú nový a dodatočný dopyt po logistických budovách.

Okrem štrukturálnych hnacích síl (rast elektronického obchodu, odolnosť a optimalizácia dodávateľského reťazca a ESG), ktoré naďalej podporujú náš sektor, sa očakáva, že zlepšujúce sa makroekonomické pozadie povedie v budúcnosti k zvýšenej miere využívania. Ambíciou novej vlády je naštartovať ekonomický rast a zamerať sa na bytovú výstavbu. To má potenciál pozitívne ovplyvniť nás, pretože po prvé, logistika bude dôležitým faktorom, ktorý umožní ekonomický rast Spojeného kráľovstva, a po druhé, výskum spoločnosti Savills naznačuje, že nové bývanie vytvára dodatočný dopyt po logistickom priestore, a vláda Spojeného kráľovstva má v úmysle dodať 1.5 milióna nových domov v celej krajine. ďalších päť rokov, veríme, že by to mohlo ďalej podporiť dopyt v tomto sektore.  

Nová ponuka naďalej klesá

Neobsadenosť trhu, ktorá odráža priestor pripravený na obsadenie, bola na konci obdobia na úrovni 5.6 %, v porovnaní s 5.1 % v 4. štvrťroku 20231. Voľné miesto zahŕňa priestory z druhej ruky a výstavbu, ktorá sa dokončí na špekulatívnom základe. V tomto prípade zostáva trend pozitívny, pričom špekulatívny priestor vo výstavbe počas prvého polroka 1 ďalej klesá a nové špekulatívne začatia zostávajú výrazne pod úrovňou z rokov 2024/2021.

Celková plocha vo výstavbe, ktorá zahŕňa aj projekty na mieru, predstavovala 18.9 milióna štvorcových stôp v prvom polroku 1, čo je pokles z 2024 milióna štvorcových stôp v 21.4. štvrťroku 41.

Prudký rast nájomného

Hlavné nájomné sa v tomto období zvýšilo, ale pomalšie ako v posledných rokoch. Napríklad prenájom veľkých boxov v East Midlands sa zvýšil o 25 p na 10.00 GBP za štvorcový stôp1. Z pohľadu portfólia sa MSCI UK Distribution Warehouse ERV zvýšili o 2.0 % v H1 2024 (H1 2023: 4.0 %).

Kapitálové trhy logistických nehnuteľností zostávajú otvorené, ale utlmené

Výnosy na hlavnom trhu CBRE zostali počas celého obdobia na rovnakej úrovni na úrovni 5.25 %, ale Savills v posledných týždňoch posunuli svoj hlavný výnos o 25 bps na 5.0 %.3.

Objemy transakcií za prvý polrok 1 dosiahli 2024 miliardy £ (2.5. polrok 1: 2023 miliardy £)4. Aktivita na trhu v 2. štvrťroku 2024 po pokojnom prvom štvrťroku stúpla, ale bol tu všeobecný nedostatok akcií na nákup a absencia veľkých alebo portfóliových obchodov. Presvedčenie investorov v tomto sektore zostáva vysoké, pričom prieskumy naďalej zdôrazňujú logistiku ako obľúbenú destináciu pre kapitál5. Existujúci vlastníci sa však rozhodli ponechať si logistické aktíva vzhľadom na ich trvalé presvedčenie v sektore a atraktívne výnosy dostupné po období precenenia.

Konzistentná a úspešná stratégia zameraná na logistiku Spojeného kráľovstva

Naša stratégia má tri vzájomne prepojené zložky. Ich spoločným cieľom je zabezpečiť udržateľný rast príjmov a kapitálu, robustnú výkonnosť počas ekonomického cyklu a atraktívnu a progresívnu dividendu. Starostlivé riadenie rizika a dobre definovaný prístup k otázkam ESG sú neoddeliteľnou súčasťou každého prvku.

Tri prvky stratégie sú:

1) Vysokokvalitné aktíva priťahujúce popredných svetových klientov – poskytujúce dlhodobý, odolný a rastúci príjem.

2) Priame a aktívne riadenie – ochrana, pridávanie a realizácia hodnoty.

3) Vývoj a inovácie založené na prehľade – vytváranie hodnoty, zabezpečenie budúcnosti a zachytenie dopytu užívateľov.

Informácie o tom, ako sme implementovali stratégiu počas obdobia, sú uvedené v nasledujúcich častiach.

Ak nie je uvedené inak, všetky metriky a KPI v správe manažéra nezahŕňajú nestrategické prvky UKCM, ktoré predstavujú 7.6 % z celkového investičného portfólia. Zverejnenia týkajúce sa nestrategického majetku sú na strane 11.

1) Vysokokvalitné aktíva priťahujúce popredných svetových klientov

Naše celkové portfólio zahŕňa:

·      investičné portfólio. Ide o logistické aktíva s uzatvorenou nájomnou zmluvou alebo zmluvou o prenájme. Veríme, že investičné portfólio je najsilnejšie v Európe, pokiaľ ide o kvalitu aktív, silu finančných záväzkov klienta a dĺžku prenájmu.

·      vývojové portfólio. To zahŕňa pozemky, opcie na pozemky a budovy vo výstavbe, čím sa generujú úplne nové logistické aktíva vo svojej triede pre investičné portfólio (pozri vývoj a inovácie založené na prehľade tu ).

·      Nestrategické aktíva. Ide o moderné, vysokokvalitné nelogistické aktíva získané s UKCM, ktorých sa plánujeme zbaviť, aby sme poskytli finančné prostriedky pre náš program rozvoja s vyššou návratnosťou..

Pokiaľ nie je uvedené inak, komentár v zostávajúcej časti tejto časti sa týka len portfólia logistiky.

Kľúčové údaje investičného portfólia

Odolné portfólio so zabudovanými príležitosťami na vytváranie hodnôt

Investičné portfólio je rozdelené medzi:

·      Nadačné aktíva, ktoré poskytujú atraktívny, menej rizikový a odolný dlhodobý príjem; a

·      Aktíva s pridanou hodnotou, ktoré ponúkajú príležitosti na rast kapitálu alebo príjmu prostredníctvom správy aktív.

Aktíva sa môžu presúvať medzi týmito kategóriami, keď naša správa aktív premení aktíva s pridanou hodnotou na základ, alebo keď sa aktíva nadácie stanú pridanou hodnotou, napríklad keď sa blíži koniec platnosti lízingu.

K 30. júnu 2024 naše celkové portfólio zahŕňalo:

Celková hodnota portfólia k 30. júnu 2024 bola 6.40 miliardy GBP (31. december 2023: 5.03 miliardy GBP). Nárast do značnej miery odráža pridanie aktív UKCM. Na podobnej báze bola hodnota portfólia o 0.7 % vyššia, pričom hodnoty aktív zostali stabilné, ďalšie zisky z rozvoja a výhody našej aktívnej správy aktív, vrátane 1.9 % podobného rastu ERV za šesť mesiacov.

Široká a dobre umiestnená klientska ponuka

Zatiaľ čo „veľké škatule“ tvoria väčšinu nášho portfólia, v posledných rokoch naša investičná stratégia a program rozvoja rozšírili rozsah veľkostí budov, ktoré môžeme ponúknuť našim klientom. UKCM ďalej rozšírila portfólio a pridala 4.2 m štvorcových stôp logistického priestoru na 19 pozemkoch.

Na konci obdobia obsahovalo portfólio logistiky nasledujúcu kombináciu veľkostí budov:

Logistické portfólio je geograficky dobre diverzifikované:

Bezpečná klientska základňa je základom tvorby príjmov

Diverzifikovaná klientská základňa skupiny zahŕňa niektoré z najvýznamnejších svetových spoločností, pričom 63.6 % je súčasťou skupín zahrnutých do hlavných akciových indexov, ako sú DAX 30, FTSE All Share, SBF 120, NYSE a S&P 500.

Počet klientov sa počas obdobia zvýšil zo 61 na 212, keďže akvizícia UKCM ďalej diverzifikovala našu klientsku základňu. Medzi držiteľov získaných aktív patria veľké korporácie, ako sú existujúci klienti skupiny Ocado, Iron Mountain a GXO, ako aj celý rad menších podnikov. To nám ponúka väčší priestor na interakciu s klientmi a uspokojovanie ich vyvíjajúcich sa potrieb prostredníctvom nového vývoja alebo akýchkoľvek voľných pracovných miest, ktoré sa môžu časom objaviť.

Neobsadenosť logistického portfólia na konci obdobia bola 3.8 % (31. december 2023: 2.5 %). 

Nižšie uvedená tabuľka uvádza desať najlepších klientov skupiny:

Recenzie nájomného len smerom nahor poskytujú atraktívny rast príjmov

Väčšina našich logistických prenájmov ťaží z hodnotenia nájomného len nahor. Z celkového zmluvného nájomného za logistické aktíva:

·      16.5 % sa preveruje ročne; a

·      82.7 % sa prehodnocuje v päťročných cykloch, pričom načasovanie je rozložené, takže kontroly prebiehajú každý rok.

Nasledujúca tabuľka zobrazuje typy previerok nájomného v rámci logistického portfólia na konci obdobia:

Logistické lízingy s hodnoteniami súvisiacimi s infláciou špecifikujú minimálny a maximálny rast nájomného, ​​ktorý je v priemere 1.6 % a 3.6 %; v tandeme s recenziami fixného nájomného to poskytuje istotu o minimálnom zvýšení nájomného v rámci portfólia. Dopĺňame to prostredníctvom recenzií prenájmu na voľnom trhu a hybridných prenájmov, ktoré dokážu zachytiť neobmedzený rast trhového nájomného, ​​a inými formami aktívneho riadenia na zvýšenie príjmu z prenájmu. Približne 76.5 % zmluvného nájomného z logistických aktív UKCM podlieha hybridnej kontrole alebo kontrole na voľnom trhu, čo je ďalšou atraktívnou črtou jej portfólia. To nám umožnilo zvýšiť váhu nášho otvoreného trhu/hybridného portfólia na 45.3 %.

Vzhľadom na vyváženosť recenzií nájomného na voľnom trhu a na infláciu a rastúcu reverziu nájomného v portfóliu (pozri nižšie) sme naďalej pozitívni, pokiaľ ide o pokračovanie v poskytovaní atraktívneho, dlhodobého rastu výnosov z našich investičných aktív.

Informácie o hodnotení prenájmu v období nájdete v priame a aktívne riadenie nižšie.

Zvyšujúce sa ERV poskytujú významnú a integrovanú príležitosť na zvýšenie príjmov z prenájmu

Ku každému dátumu ocenenia odhadca nezávisle posúdi ERV každého aktíva v investičnom portfóliu. Toto je nájomné, ktoré by nehnuteľnosť k tomuto dátumu mala zabezpečiť prostredníctvom prenájmu na voľnom trhu.

K 30. júnu 2024 bolo celkové portfólio ERV 373.0 milióna £ (31. december 2023: 277.0 milióna £), čo je o 69.6 milióna £ alebo 22.9 % (31. december 2023: 23.0 %) vyššie ako zmluvné nájomné. Reverzia portfólia v rámci logistických aktív predstavuje 25.5 % a je podporená významným reverzným potenciálom logistických aktív UKCM. Nárast ERV portfólia odráža reverziu nájomného existujúceho v rámci portfólia UKCM plus 1.9 % podobného rastu ERV v rámci logistických aktív počas obdobia.

Máme príležitosti zachytiť reverzný potenciál v celom investičnom portfóliu prostredníctvom preskúmania nájomného na voľnom trhu, obnovenia nájmu, nového lízingu na voľné jednotky alebo prenájmu.

Domnievame sa preto, že do konca roku 43.4 existuje približne 64 milióna £ (2026 %) potenciálu spätného prenájmu podliehajúceho lízingovým udalostiam (vrátane aktuálnej neobsadenosti).

Dlhé trvanie, úplné opravy a poistné lízingy minimalizujú investičné náklady a zvyšujú bezpečnosť príjmu

Na konci obdobia bol WAULT logistického portfólia 10.4 roka (31. december 2023: 11.4 roka), pričom aktíva nadácie mali WAULT 14.0 roka (31. december 2023: 15.0 roka).

Z celkového nájomného:

·      23.9 % tvoria lízingy s dobou trvania 15 a viac rokov; a

·      27.9 % pochádza z prenájmov, ktoré vypršia v nasledujúcich piatich rokoch, čo poskytuje krátkodobé príležitosti na zachytenie rastúcej návratnosti nájomného v rámci portfólia (pozri vyššie).

Logistické portfólio UKCM malo po akvizícii WAULT 6.7 roka, čo vytvorilo príležitosti na využitie potenciálu týchto aktív v nadchádzajúcich rokoch.

Väčšina našich prenájmov je plná oprava a poistenie (FRI), čo sa rovná "trojnásobnému čistému" prenájmu v Spojených štátoch. To znamená, že naši klienti sú zodpovední za údržbu majetku počas doby prenájmu a za chátranie po skončení prenájmu. Tým sa minimalizujú naše nenávratné náklady na nehnuteľnosti, čo viedlo k 99.8 % konverzii hrubého príjmu z prenájmu na čistý príjem za dané obdobie. Rotácia nestrategických aktív UKCM do prenájmov FRI by mala priniesť priame úspory nákladov na nehnuteľnosti v strednodobom horizonte, okrem okamžitých úspor nákladov, ktoré sme vyčíslili (pozri finančná kontrola Pre viac informácií).

Nestrategické aktíva UKCM

18 aktív v tomto prvku portfólia UKCM zahŕňa voľný čas, hotely, študentské bývanie, maloobchodné sklady, supermarkety a kancelárie. Všetky sú na kľúčových trhoch v Spojenom kráľovstve s WAULT 7.7 roka na konci obdobia, zmluvným nájomným vo výške 36.1 milióna £ a ERV 37.5 milióna £.

Nestrategické aktíva boli k 487. júnu 30 ocenené na 2024 miliónov GBP, čo je zhruba v súlade (po odpočítaní investičných nákladov) s oceneniami z decembra 2023, ktoré sa použili na ocenenie akvizície. Vzhľadom na to, že tieto aktíva sa považujú za nestrategické, identifikovali sme ich na predaj na obdobie približne dvoch rokov. O mnohých týchto aktívach už vedieme pokročilé diskusie o ich likvidácii. Po realizácii nestrategického predaja aktív nám to poskytne možnosť financovať približne dva roky našich plánovaných investičných nákladov na rozvoj. To nám umožní ponechať si logistické aktíva, ktoré by sme inak chceli predať, aby sme uspokojili naše potreby financovania, aj keď budeme stále uvažovať o likvidácii určitých logistických aktív, ktoré spĺňajú špecifické kritériá a kde máme presvedčivú príležitosť reinvestovať kapitál.

Manažér má za sebou históriu pôsobenia vo viacerých sektoroch odvetvia komerčných nehnuteľností, vrátane riadenia samostatných vozidiel, ktoré okrem logistiky investovali do maloobchodných skladov, voľného času, hotelov a kancelárií. Okrem toho majú členovia tímu vyššieho manažmentu manažéra odborné znalosti vo všetkých sektoroch, v ktorých pôsobia nestrategické aktíva.

2) Priame a aktívne riadenie

Realizácia hodnoty a recyklácia kapitálu prostredníctvom likvidácie

Recyklácia kapitálu je kľúčovou súčasťou nášho obchodného modelu. Zámerne sme zostavili portfólio, aby sme zaistili, že obsahuje vysoko atraktívne aktíva s dobrou likviditou, čo nám umožňuje predať, keď sa rozhodneme, reinvestovať výnosy do príležitostí s vyššou návratnosťou – ako je náš rozvojový fond – a tým zlepšiť vyhliadky na kvalitu a návratnosť celkové portfólio.

Portfólio neustále kontrolujeme, aby sme identifikovali aktíva, kde:

1) dokončili sme naše plány správy aktív a maximalizovali hodnotu;

2) investičné charakteristiky aktíva už nezodpovedajú nášmu požadovanému profilu portfólia alebo

3) budúca výkonnosť aktíva môže byť nižšia ako ostatné aktíva v portfóliu alebo môže byť spojené s vyšším rizikom.

Po odpredaji aktív v hodnote 327 miliónov GBP v roku 2023, ktoré boli dosiahnuté v ich príslušnej účtovnej hodnote alebo nad ňou napriek náročným podmienkam na investičnom trhu, sme sa v prvej polovici roku 2024 nezbavili žiadnych aktív, pretože sme sa zamerali na akvizíciu UKCM.

UKCM poskytuje ďalšiu príležitosť prostredníctvom predaja nestrategických aktív v priebehu nasledujúcich 24 mesiacov, čo spoločnosti poskytne väčšiu finančnú flexibilitu v krátkodobom horizonte. Už sme dostali dopyty na celé nestrategické portfólio aj na jednotlivé segmenty v rámci neho. Našou prvotnou prioritou bolo plne posúdiť každé aktívum a určiť, ktoré aktívum je pripravené na predaj a ktoré by profitovalo z dočasnej správy aktív, aby oslovili čo najširší okruh kupujúcich a mohli sme maximalizovať ich hodnotu. Potom sa pokúsime naložiť s aktívami riadnym a disciplinovaným spôsobom.

Pokračujeme v objektívnom vyhodnocovaní aktív v rámci nášho investičného portfólia a budeme sa snažiť zbaviť sa logistických aktív tam, kde je na to presvedčivý dôvod. Tieto predaje by boli prírastkové k akémukoľvek predaju dosiahnutému na nestrategických aktívach UKCM.

V závislosti od trhových podmienok a príležitostí na využitie výnosov bolo naším cieľom v posledných rokoch zbaviť sa aktív v hodnote približne 100 až 200 miliónov GBP každý rok, predovšetkým preto, aby sme do rozvojového programu rotovali kapitál. Vzhľadom na príležitosť na predaj v rámci nestrategických aktív portfólia UKCM očakávame, že za fiškálny rok 24 budeme na hornom konci tohto rozpätia.

Získavanie investícií s potenciálom správy aktív

Zatiaľ čo rozvoj zostáva hlavným zameraním nášho nasadenia kapitálu vzhľadom na presvedčivé výnosy, ktoré prináša, naďalej hľadáme stále investície, ktoré dopĺňajú našu developerskú činnosť a ponúkajú nižšie riziko, atraktívne výnosy a bezprostrednejší príjem.

V januári 2024 sme dokončili akvizíciu chladiarne s rozlohou 479,000 8.7 štvorcových stôp v kľúčovej lokalite East Midlands. Nehnuteľnosť je prenajatá Co-Op, existujúcemu klientovi skupiny, a ide o kritické zariadenie na prenájom s 3.7 rokmi zostávajúceho času a 46.0 roka do ďalšej revízie nájomného. Aktívum ponúka silný potenciál rastu nájomného, ​​pričom kúpna cena 5.75 milióna £ zodpovedá NIY 7.3 % a reverzný výnos XNUMX %.

Očakáva sa, že hodnotenia nájomného budú vážené druhou polovicou

Približne 26.7 % portfólia podliehalo kontrole nájomného v roku 2024 pred akvizíciou UKCM, pričom 7.7 % spadlo do prvej polovice, čo malo za následok váženie v druhej polovici v roku 2024. Počas obdobia sme sa dohodli na 9 previerkach nájomného, ​​ako je zhrnuté nižšie .

Celkovo hodnotenia nájomného a lízingové udalosti zvýšili prechodné nájomné o 3.4 milióna GBP alebo 10.7 % nájomného podliehajúceho lízingovým udalostiam v prvých šiestich mesiacoch roku 2024.

Okrem toho máme zmluvné nájomné vo výške 9.3 milióna GBP (3.1 % zmluvného nájomného v portfóliu), ktoré podlieha kontrolám, ktoré zostávajú nevyriešené z predchádzajúcich období.

1. polrok 2024 Vyrovnané recenzie a opätovné prenájmy

Prenájomové akcie zahŕňali:

a) Odsúhlasenie novej 15-ročnej zmluvy o prenájme so spoločnosťou Greene King v aktíve Stakehill, predtým obývanom Tescom, kde sme získali voľný priestor v decembri 2023, po uplynutí doby prenájmu na renováciu (zamerané na EPC A so solárnou fotovoltaickou schémou). Zmluva o prenájme bola podpísaná so zvýšením nájomného o 38.1 % oproti predchádzajúcemu prechodnému nájomnému, čo viedlo k výraznému zvýšeniu ocenenia majetku k 30. júnu 2024.

b) Dokončenie 5-ročného predĺženia nájmu v L'Oreal, Trafford Park, Manchester, za nájomné £ 8.50 psf (nové rekordné nájomné za Trafford Park). Bolo dohodnuté zvýšenie nájomného o približne 400 22.15 £ ročne (XNUMX %).

Ďalšie zmeny prenájmu, prenájmy alebo obnovenia boli zachytené u rôznych klientov vrátane spoločností New Look, Esken, Evri, Under Controls Instruments, Mayflex UK a nedávno na maloobchodnom aktíve so spoločnosťou Sportswift. Preukázali sme našu schopnosť zvýšiť výnosy z nedávno zakúpených aktív, pričom mestské parky Junction 6 a Enfield, ktoré sme získali v júli a auguste 2023, priniesli 11.9 % nárast príjmov z prenájmu od kúpy.

Popri našich existujúcich aktívach investičného portfólia sa teraz zameriavame aj na zachytenie reverzného potenciálu aktív získaných od UKCM, pre ktoré sme v rámci našej due diligence vypracovali komplexný plán správy aktív, ktorý identifikuje krátkodobé, strednodobé a dlhodobé iniciatívy. a ich potenciálny vplyv na príjmy a kapitálové hodnoty. To zahŕňalo podrobný prehľad budovania ratingov EPC a sily zmluvy s nájomníkmi a správy a riadenia spoločnosti. Pokračovali sme v zdokonaľovaní našich obchodných plánov pre každé aktívum a zostávame si istí pri vykonávaní správy aktív a investičných predajoch v súlade s naším upisovaním.

Rast nájomného EPRA Like for Like: poháňaný dosiahnutými úrovňami nájomného a podielom portfólia, ktoré je predmetom kontroly

Vykázali sme rast prenájmu EPRA LFL o 2.1 % v dôsledku menšieho podielu prenájmov podliehajúcich kontrole v období 6.2 % (v porovnaní s 9.8 % v 1. polroku 2023) a väčšieho podielu kontrol spojených s infláciou. Podľa nášho názoru je rast nájomného EPRA LFL vhodnejší pre portfólio zostavené z ročných previerok nájmov, ktoré sa častejšie vyskytujú v kontinentálnej Európe, pretože zaznamenáva ročné miery rastu v rámci portfólia, ktoré je zvyčajne predmetom previerky nájomného. Metóda je menej vhodná na päťročné prehodnocovanie nájomného, ​​najmä v obdobiach, keď sa prehodnocuje malá časť celkového nájomného. V Spojenom kráľovstve, kde sa lízingy bežne prehodnocujú na päťročnej báze, je vykázaný rast nájmu EPRA LFL citlivý na percento portfólia kontrolovaného v akomkoľvek danom období a zloženie typov lízingu. Na porovnanie, náš priemerný rast nájomného, ​​na ročnej báze, vo všetkých lízingoch, ktoré boli predmetom kontroly v období, tj kde sme mali možnosť preukázať nájomný tón, bol 5.1 % (1. polrok 2023: 3.3 %) .   

Profil kontroly prenájmu poskytuje významnú príležitosť na rast zárobkov

Väčšina našich prenájmov sa prehodnocuje každých päť rokov a je rozdelená medzi otvorený trh a infláciu. Vzhľadom na tieto päťročné profily hodnotenia sa historický rast nájomného na trhu nepremietne okamžite do príjmu. Tento časový efekt je zachytený v rámci reverzie portfólia, ktorá porovnáva naše aktuálne prechádzajúce nájomné s nájomným, ktoré by sa pravdepodobne mohlo dosiahnuť, ak by bola budova prenajatá ("Odhadovaná hodnota prenájmu" alebo "ERV"). K 30. júnu 2024 predstavovala reverzia nášho logistického portfólia 25.5 %, čo poskytuje dôveru v našu schopnosť pokračovať v dosahovaní atraktívneho rastu výnosov, keď sa prepracujeme cez kontroly prenájmu alebo prenajmeme aktíva, ktorým sa skončila platnosť prenájmu, a získame vyššie úrovne nájomného na trhu. .

Aby sme vám pomohli pochopiť reverziu nášho portfólia a pravdepodobné načasovanie a množstvo jeho zachytenia, poskytli sme ďalšie informácie v tabuľkách nižšie. Tieto načrtávajú pre každý z nasledujúcich troch rokov rozdelenie medzi typom preskúmania a frekvenciou.

Posilnenie ESG prostredníctvom integrácie, zapojenia a aktívneho riadenia

Úvahy o ESG sme integrovali počas celého investičného životného cyklu, ako aj pri riadení dodávateľského reťazca skupiny a vzťahu s našimi klientmi. Spoluprácou s klientmi na iniciatívach ESG môžeme zvýšiť príjem z prenájmu a kapitálové hodnoty a zároveň im pomôcť dosiahnuť pokrok smerom k ich cieľom ESG.

Naša stratégia ESG má štyri témy, ako je uvedené nižšie. Úspechy v H1 2024 zahŕňali:

·      Udržateľné budovy: Pokračovali sme v zdokonaľovaní našej integrácie kritérií ESG do investičného procesu, vrátane spolupráce s našimi poradcami, aby sme pochopili, ako faktory ESG ovplyvňujú transakcie na trhu. Rozvíjame aj náš prístup k dosiahnutiu nášho stelesneného uhlíkového cieľa 400 kg CO₂e na m²prostredníctvom spolupráce s našimi vývojovými tímami a dodávateľmi uhlíkovo náročných materiálov, ako je oceľ a betón.

·      Klíma a uhlík: Aby sme posunuli našu čistú dodávku s nulovými emisiami uhlíka, poverili sme Mace, aby pre nás vybudoval technologickú platformu na mieru. To nám umožní importovať kľúčové údaje o dekarbonizácii do jedného systému, aby sme mohli analyzovať naše aktíva a spresniť našu čistú nulovú cestu do časovo rozvrhnutého a kalkulovaného programu na úrovni portfólia a jednotlivých aktív. Tieto informácie začleníme do našich stratégií správy aktív a portfólia a použijeme ich na podporu rokovaní s našimi klientmi a ich rozhodnutí o predaji. Očakávame, že platforma bude obsadená do konca roka. Okrem toho spolupracujeme s klientmi a ďalšími účastníkmi trhu, aby sme pochopili vývoj elektrifikácie dopravy, najmä pre ťažké nákladné vozidlá.

·      Príroda a pohoda: Nové nariadenia o čistom prírastku biodiverzity pre vývoj nadobudli účinnosť začiatkom roka 2024. Spoločne s ostatnými vývojármi a miestnymi plánovacími orgánmi náš vývojový tím spolupracuje s naším dodávateľským reťazcom, aby sme pochopili praktické dopady a zabezpečili, že dodáme schémy, ktoré spĺňajú nové požiadavky. Okrem toho pokračujeme v identifikácii a implementácii zlepšení biodiverzity v rámci našich stálych aktív.

·      Spoločenská hodnota: Pre Skupinu sme zaviedli novú päťročnú stratégiu sociálneho vplyvu so zameraním na zlepšenie výsledkov vzdelávania a príležitostí pre mladých ľudí. Snažíme sa osloviť 250,000 2023 mladých ľudí počas piatich rokov pokračovaním v podpore charity, Schoolreaders a spoluprácou s organizáciami, ako sú Prince's Trust a charitatívna organizácia Education and Employers. Na túto stratégiu dohliada nadácia Tritax Social Impact Foundation, ktorá bola založená v roku XNUMX, aby bola centrom excelentnosti a riadenia a pomáhala nám dosahovať a merať vplyv.

Zabezpečte náš tím správy aktív pre úspech

Rast počtu a typu logistických aktív v portfóliu nás viedol k ďalším investíciám do nášho tímu správy aktív. Do špecializovaného tímu BBOX sme priniesli odborné znalosti z iných častí Tritax Managementu, od bývalého manažéra UKCM a prostredníctvom priameho náboru. Tím správy aktív bol ďalej doplnený o ďalšie zdroje správy nehnuteľností, rozvoja a ESG. Táto investícia spoločnosti Tritax Management podporuje náš praktický prístup k správe aktív, budovaniu silných vzťahov s našimi klientmi a identifikácii príležitostí prostredníctvom pravidelnej angažovanosti.

To nám umožní zaviesť plán pre správu aktív, ktorý zabezpečí konzistentný a efektívny prístup. Napríklad prácu, ktorú sme vykonali pri obnove križovatky 6, ktorá zahŕňa vybavenie na mieste, terénne úpravy, biodiverzitu, značenie a farebné schémy, možno teraz použiť v ostatných logistických parkoch skupiny a vytvoriť tak štandard značky.

3) Vývoj a inovácie založené na prehľade

Starostlivo zvážený a nízkorizikový prístup k rozvoju

Development dopĺňa naše investičné portfólio zvýšením celkových výnosov, keďže pri starostlivom riadení rizika sa zameriavame na výnos z nákladov 6 – 8 %. Očakávame, že naše schémy na rok 2024 dosiahnu priemerný výnos z nákladov 7.0 %.

Kontrolujeme najväčšie portfólio pozemkov v Spojenom kráľovstve pre rozvoj logistiky. Má potenciál dodať približne 41.5 milióna štvorcových stôp nových priestorov prostredníctvom predprenájmu a špekulatívnych projektov, čo by mohlo viac ako zdvojnásobiť veľkosť nášho podnikania. Potrubie je geograficky diverzifikované a je vysoko flexibilné, čo nám umožňuje vyhovieť požiadavkám našich klientov od mestského majetku alebo majetku poslednej míle až po „megaboxy“. Po vybudovaní a nech sa tento vývoj stane pre nás investičným majetkom; naše portfólio sa preto bude naďalej vyvíjať so širšou zmesou veľkostí budov a atraktívnou kombináciou profilov prenájmu.

Väčšinu pozemkového portfólia držíme prostredníctvom dlhodobých opcií. Sú kapitálovo efektívne a znižujú riziko, pretože pozemky zvyčajne kupujeme až po získaní súhlasu s plánovaním a máme flexibilitu, pokiaľ ide o množstvo a načasovanie našich nákupov. Možnosti zahŕňajú definovanú zľavu zvyčajne 15-20% z prevládajúcich cien pozemkov a môžeme kompenzovať veľkú časť nákladov na plánovanie lokality a infraštruktúru oproti kúpnej cene. To znamená, že zvyčajne zabezpečujeme atraktívny zisk z čerpania a minimalizujeme vplyv meniacich sa hodnôt pozemkov v dlhodobom horizonte.

Vzhľadom na súčasnú pozíciu v trhovom cykle vidíme príležitosti na získanie lokalít s už schváleným plánovaním a predajcov, ktorí sú motivovaní k predaju. Tieto príležitosti zvážime tam, kde podporia plnenie našich rozvojových cieľov a ponúknu atraktívne výnosy.

V súlade s našou investičnou politikou a vyjadrené ako percento z hrubej hodnoty aktív, naša expozícia voči rozvoju bola 7.0 % a naša expozícia voči špekulatívnemu vývoju bola 1.9 %.

Agilná vývojová platforma schopná prispôsobiť sa trhovým podmienkam

Držanie pôdy na základe dlhodobej opcie je kapitálovo efektívne a poskytuje flexibilitu. Táto flexibilita na zvýšenie alebo zníženie vývojových aktivít nám umožňuje presne zodpovedať prevládajúcim trhovým podmienkam a zaisťuje, že dodávka nového priestoru je optimalizovaná na zvýšenie výkonu.

Naďalej zaznamenávame vysoký záujem zamestnancov o inkrementálny logistický priestor. Neistejšie ekonomické pozadie v roku 2023 a v prvej polovici roku 2024 však viedlo k tomu, že nájomcom trvalo dlhšie, kým sa zaviazali k novým budovám. Vzhľadom na to, že miera inflácie v Spojenom kráľovstve a ďalších kľúčových ekonomikách začína klesať, vyhliadky na ďalšie znižovanie úrokových sadzieb a ukončenie všeobecných volieb v Spojenom kráľovstve, očakávame zvýšenie aktivity v oblasti prenájmov v druhej polovici roku 2024 a do roku 2025. zahŕňa súčasných 1.8 milióna štvorcových stôp nových developerských prenájmov, ktoré máme v rukách právnych zástupcov, s očakávaným zmluvným príjmom z prenájmu vo výške približne 18.1 milióna libier.

V prvom polroku 2024 sme prakticky dokončili prenajaté budovy s rozlohou 0.8 milióna štvorcových stôp, čím sme zvýšili nájomné o 7.4 milióna libier. Zostávame na ceste k dosiahnutiu našich dlhodobých plánov začatia výstavby 2-3 miliónov štvorcových stôp v tomto roku, pričom 0.9 milióna štvorcových stôp sa začalo v prvom polroku. To zahŕňalo jednotku s rozlohou 0.4 milióna štvorcových stôp, ktorú sme vopred predali spoločnosti Siemens Healthineers v Oxforde na základe zmluvy DMA, čo umožňuje zrýchlené dodanie zvyšku lokality – otvorením infraštruktúry a inžinierskych sietí lokality.

Okrem pokroku načrtnutého vyššie sme počas tohto obdobia tiež:

·      dosiahla 0.1 milióna štvorcových stôp prenájmu developerských projektov, čím sa zmluvné ročné nájomné zvýšilo o 1.3 milióna GBP; a

·      získala predbežný plánovací súhlas na ďalších 1.0 milióna štvorcových stôp, pričom ďalších 0.1 milióna štvorcových stôp bolo predložených na rozhodnutie.

Najväčšie portfólio pozemkov v Spojenom kráľovstve pre rozvoj logistiky

Naše vývojové portfólio kategorizujeme na základe načasovania príležitostí:

1) Súčasný vývojový kanál - majetok vo výstavbe, ktorý je buď vopred prenajatý, prenajatý počas výstavby alebo špekulatívna výstavba. Skupina vlastní tieto stránky.

2) Najbližší rozvojový kanál - lokality s prijatým alebo predloženým súhlasom a na ktorých plánujeme začať výstavbu v nasledujúcich troch rokoch. Skupina bude vlastniť niektoré z týchto lokalít, pričom ostatné budú držané na základe opcie, ktorá čaká na schválenie plánovania alebo kde sme dosiahli predbežné plánovanie, ale ešte musíme získať pozemok.

3) Plán budúceho rozvoja - dlhodobé pozemkové príležitosti, ktoré sú v zásade držané na základe opcie a ktoré zvyčajne pokračujú v procese plánovania.

1) Aktuálny development pipeline - aktíva vo výstavbe budú dodané v priebehu nasledujúcich 12 mesiacov

K 30. júnu 2024 mala Skupina v súčasnom vývoji nasledujúce aktíva. Celkové odhadované náklady na dokončenie sú 118.9 milióna £ a aktíva majú potenciál pridať 23.5 milióna £ k ročnému prenájmu.

V 2. polroku 2023 sme v Ketteringu začali s výstavbou špekulatívnych aktív s rozlohou 502 XNUMX štvorcových stôp. Krátko po zadaní zmluvy o stavebných prácach vyplynulo z diskusií s ďalšími potenciálnymi nájomníkmi, že by bolo komerčnejšie zmysluplnejšie prekonfigurovať časť tejto lokality. Keďže sme ešte nezadali zákazku na výstavbu, rozhodli sme sa v tomto vývoji nepokračovať. Namiesto toho rekonfigurácia viedla k tomu, že nám bola ponúknutá ďalšia významná možnosť predbežného prenájmu a umožnila nám získať bezplatnú DMA zmluvu s Greggsom - pozri časť DMA nižšie.

2) Najbližší rozvojový kanál - začiatok výstavby sa predpokladá v najbližších 12 - 36 mesiacoch

Ku koncu obdobia pozostával z plánov pre krátkodobý rozvoj pozemok schopný poňať 8.8 milióna štvorcových stôp logistického priestoru a poskytnúť ročné nájomné vo výške 84.3 milióna libier.

Z toho:

·      4.5 milióna štvorcových stôp sa týka pozemkov so súhlasom s plánovaním; a

·      1.0 milióna štvorcových stôp sa týka lokalít, na ktorých sa čaká na predloženie plánovania alebo sme podali žiadosť o plánovanie.

Skupina tiež čakala na rozhodnutia o plánovaní aplikácií v celkovej výške 9.9 milióna štvorcových stôp k 30. júnu 2024.

Nasledujúca tabuľka predstavuje vývoj v blízkej budúcnosti na konci obdobia. Pohyby v číslach sú poháňané začiatkom výstavby (ktorá presunie priestor do súčasného vývojového potrubia), alebo zmenami v našom pohľade na pravdepodobné načasovanie začatia, čo vedie k pohybom medzi dvoma nižšie uvedenými kategóriami.

Zobrazené ERV nižšie sú založené na súčasnom trhovom nájomnom, a preto nepredpokladajú žiadny ďalší rast nájomného, ​​kým sa systémy stanú výnosnými.

3) Plán budúceho rozvoja

Budúci vývojový kanál je prevažne kontrolovaný na základe dlhodobých opčných dohôd navrhnutých tak, aby zostali v prevádzke aspoň počas jedného plánovacieho cyklu. Väčšina opčných zmlúv obsahuje doložku o predĺžení, ktorá nám umožňuje v prípade potreby predĺžiť dátum vypršania opcie.

Budúci rozvojový fond má lokality v rôznych fázach procesu plánovania, pričom viaceré lokality sa v súčasnosti propagujú prostredníctvom miestnych plánov. Pokračovali sme v dopĺňaní potrubia zabezpečením opcií na nové lokality.

K 30. júnu 2024 zahŕňal budúci vývojový fond 1,457 31.2 čistých akrov s potenciálom podporiť až 279.8 milióna štvorcových stôp rozvoja a generovať približne XNUMX milióna £ zmluvného nájomného, ​​opäť za predpokladu, že trhový nájom nerastie.

Dohody o riadení rozvoja (DMA) a príjmy z DMA

Zatiaľ čo náš program rozvoja primárne vytvára aktíva pre investičné portfólio, príležitostne spolupracujeme s klientom na vývoji aktíva, ktoré im môžeme predať, čo nám môže pomôcť pri plánovaní, otvorení stránky a zrýchlení dosahovania zisku. Voľný predaj uskutočnený prostredníctvom zmluvy o riadení rozvoja (DMA) prispieva k príjmom DMA a prináša vysoko návratný kapitálový zisk z tejto činnosti, ktorý môžeme recyklovať do inej rozvojovej alebo investičnej činnosti. 

V rámci DMA skupina zvyčajne riadi vývoj aktív výmenou za poplatok a/alebo podiel na zisku. Skupina nebude vlastniť pozemok počas výstavby alebo dokončenej investície. DMA sú preto vylúčené z portfólia aktív skupiny.

DMA môžu poskytnúť Skupine atraktívny, ale variabilný zdroj dodatočného príjmu pre akcionárov bez požiadaviek na kapitálové financovanie alebo s obmedzenými požiadavkami na financovanie.

V tomto období bolo predpredajných 0.4 milióna štvorcových stôp a Skupina začala s výstavbou jednotky pre Siemens Healthineers v Oxforde. Ďalší kontrakt DMA o rozlohe 0.3 milióna štvorcových stôp bol vymenený na základe plánovania so spoločnosťou Greggs, ktorej výstavba by sa mala začať v H2 24.

V dôsledku toho sa usmernenia o príjmoch DMA zvýšili pre fiškálny rok 24 na 25.0 miliónov £ a pre fiškálny rok 25 na 10.0 miliónov £.

Zaobchádzanie s príjmami DMA a ich vplyv je ďalej diskutovaný vo Finančnom prehľade.

Finančný prehľad

Prehľad

Významnou udalosťou v tomto období bolo dokončenie akvizície UKCM. Finančné výkazy preto zahŕňajú operácie UKCM od dátumu akvizície, čo má za následok približný šesťtýždňový vplyv na výkaz komplexného výsledku a úplnú konsolidáciu všetkých aktív a pasív v rámci výkazu finančnej pozície.

Skupina dosiahla v prvom polroku 1 dobrú finančnú výkonnosť, ktorá zahŕňala nárast čistého príjmu z prenájmu o 2024 %. Prispel k tomu príspevok UKCM spolu s dokončením vývoja a previerkami prenájmu, ktorý bol čiastočne kompenzovaný vplyvom predaja aktív, ku ktorému došlo v 16.7. polroku 2. Skupina tiež vykázala 2023 milióna GBP z DMA príjmu v tomto období (12.2. polrok 1: 2023 £) .

V dôsledku toho upravený zisk na akciu vzrástol o 10.4 % na 4.35 pence (H1 2023: 3.94 pence). Upravený zisk na akciu bez dodatočného príjmu DMA tiež vzrástol o 4.1 % na 4.10 pence (H1 2023: 3.94 pence) za šesťmesačné obdobie (pozri pozn. 7 pre výpočet). EPRA NTA na akciu k 30. júnu 2024 bola 179.33 pence (31. december 2023: 177.15 pence), pričom rast poháňala zmena reálnej hodnoty investícií do nehnuteľností o 96.5 milióna GBP (1. polrok 2023: 29.9 milióna GBP).

Kľúčové zložky rastu upraveného EPS v tomto období sú uvedené v tabuľke nižšie:

Celková dividenda za dané obdobie bola 3.65 pence na akciu (H1 2023: 3.50 pence), čo predstavuje nárast o 4.3 % av súlade s dividendovou politikou Skupiny.

Obchod je naďalej dobre financovaný, keďže relatívne nízka miera zadlženosti UKCM spolu s rastom oceňovania portfólia pomohli znížiť celkové LTV skupiny na 29.9 % (v 23. roku: 31.6 %). Potešilo nás, že krátko po skončení obdobia agentúra Moody's Ratings zlepšila výhľad úverového ratingu spoločnosti na Baa1 (pozitívny) z Baa1 (stabilný) a potvrdila jej dlhodobý úverový rating spoločnosti.

Kombinácia s UKCM

Všeobecná ponuka pre UKCM bola ukončená dohodou zo 16. mája 2024 vydaním 577.0 milióna nových akcií za cenu 166.9 pencí za akciu. To odrážalo zaplatenú protihodnotu vo výške 962.9 milióna GBP pri výmennom pomere 0.444 nových kmeňových akcií Spoločnosti za každú držanú akciu UKCM na základe prístupu NTA za NTA. Reálna hodnota nadobudnutých čistých aktív bola 1,016.1 XNUMX milióna GBP, ako je uvedené nižšie.

Rozdiel medzi celkovou zaplatenou protihodnotou vo výške 962.9 milióna GBP a reálnou hodnotou nadobudnutých čistých aktív vo výške 1,016.1 53.2 milióna GBP po odpočítaní obstarávacích nákladov predstavoval zisk 9 milióna GBP. Táto akvizícia bola zaúčtovaná ako akvizícia aktív, čo má za následok, že jej aktíva a pasíva boli pôvodne zaúčtované v súvahe v obstarávacej cene. Majetok v nehnuteľnostiach bol následne ku koncu obdobia precenený v súlade s účtovnou zásadou skupiny, a preto bol tento zisk vykázaný v rámci zmien reálnej hodnoty investícií v nehnuteľnostiach počas obdobia. Pozri tiež poznámku XNUMX k účtovnej závierke.

Prezentácia finančných informácií

Finančné informácie sú pripravené podľa IFRS. Dcérske spoločnosti skupiny sú konsolidované na 100 % a jej podiely v spoločných podnikoch sú zaúčtované do vlastného imania.

Rada naďalej vidí upravený EPS¹ako najrelevantnejšie opatrenie pri posudzovaní rozdelenia dividend. Upravený zisk na akciu je založený na odporúčaniach EPRA Best Practices Recommendations a nezahŕňa položky považované za výnimočné, ktoré nie sú súčasťou bežného podnikania alebo nie sú podporované opakujúcimi sa peňažnými tokmi, ale zahŕňajú finančné príjmy získané v rámci dohôd o úrokových derivátoch.

¹ Bez dodatočných príjmov zo zmlúv o správe rozvoja

Finančné výsledky

Čistý príjem z prenájmu

Čistý príjem z prenájmu vzrástol o 16.4 % na 127.2 milióna GBP (1. polrok 2023: 109.3 milióna GBP). Zmluvné ročné nájomné na konci obdobia bolo 303.4 milióna £ (31. december 2023: 225.3 milióna £), pričom pohyb je odsúhlasený nižšie. Ročné nájomné na konci obdobia bolo 293.1 milióna £ (31. december 2023: 217.0 milióna £).

Ostatné prevádzkové výnosy - príjem zo zmluvy o riadení rozvoja (DMA).

Ako je uvedené vyššie, Skupina získava príjem z DMA z riadenia vývoja pre tretie strany. Ide o atraktívny obchod, keďže vývoj financuje tretia strana, čo má za následok vysokú návratnosť kapitálu pre nás. Príjem DMA zahŕňame do upravených ziskov, pretože je podporovaný peňažnými tokmi.

Príjem z DMA je však variabilnejší ako príjem z prenájmu nehnuteľností a jeho načasovanie môže z obdobia na obdobie ovplyvniť naše zárobky. V strednodobom horizonte očakávame, že úroveň opakujúceho sa DMA príjmu bude v typickom roku aspoň 3.0-5.0 miliónov GBP, a preto je táto úroveň súčasťou našich opakujúcich sa upravených príjmov. V roku 2023 Skupina nevykázala žiadne výnosy z DMA z dôvodu časového oneskorenia projektu, pričom očakávaný príjem spadá namiesto toho do tohto finančného roka a výsledkom je vyšší ako obvyklý príjem z DMA v bežnom roku. V 1. polroku 2024 sme vykázali príjem z DMA vo výške 12.2 milióna £ (1. polrok 2023: 24 £) av súčasnosti očakávame príjem z DMA za fiškálny rok 25.0 vo výške približne 25 miliónov £ a príjem z DMA za fiškálny rok 10.0 vo výške XNUMX miliónov £. Vzhľadom na túto variabilitu počítame aj Upravený zisk bez príjmu DMA nad typickou sadzbou, aby sme pomohli porovnateľnosti medzi obdobiami a založili našu dividendu z (pozri zisk a zisk nižšie).

Dodatočný príjem DMA je preto k dispozícii na recykláciu do ďalších príležitostí v rámci nášho rozvojového fondu a/alebo iných investičných príležitostí.

Administratívne a iné výdavky

Administratívne a ostatné náklady, ktoré zahŕňajú všetky prevádzkové náklady na prevádzku skupiny, boli 15.6 milióna libier (1. polrok 2023: 13.8 milióna libier). Poplatok za správu investícií za dané obdobie bol 11.4 milióna GBP (1. polrok 2023: 10.8 milióna GBP), čo odrážalo zvýšenú kapitálovú základňu po akvizícii UKCM.

Pomer nákladov EPRA (vrátane nákladov na voľné pracovné miesta) sa mierne znížil na 12.5 % (1. polrok 2023: 12.6 %).

Identifikovali sme okamžité ročné úspory nákladov vo výške 4.0 milióna GBP z administratívnych nákladov UKCM, ktoré zahŕňajú:

·      úspora poplatkov za správu vo výške 2.6 milióna £ ročne, vyplývajúca zo zjednotenia služieb správy investícií; a

·      úspora prevádzkových nákladov vo výške 1.4 milióna GBP ročne v dôsledku odstránenia duplicitných záznamov, administratívnych a iných prevádzkových nákladov

Tieto úspory podporia krátkodobý rast ziskov a progresiu dividend a očakávame, že v strednodobom horizonte vytvoríme ďalšie úspory z prevádzkových a finančných synergií.

Prevadzkovy zisk

Prevádzkový zisk pred zmenami v reálnej hodnote a inými úpravami bol 123.8 milióna GBP (1. polrok 2023: 95.5 milióna GBP).

Poplatok za platbu na základe akcií a podmienené protiplnenie

Po akvizícii Tritax Symmetry skupinou v roku 2019 sa starší členovia tímu Symmetry stali akcionármi B a C v Tritax Symmetry Holdings Limited. Skupina zlikvidovala tieto akcie v auguste 2023, čo viedlo k tomu, že v 1. polroku 2024 nevznikli žiadne platby na základe podielov ani poplatky za podmienené protiplnenie (1. polrok 2023: 2.5 milióna GBP a 0.4 milióna GBP).

Finančné náklady

Čisté finančné náklady za toto obdobie boli 28.9 milióna GBP (1. polrok 2023: 20.7 milióna GBP), okrem straty v reálnej hodnote derivátov úrokových sadzieb vo výške 1.3 milióna GBP (1. polrok 2023: zisk 2.9 milióna GBP). Priemerná cena dlhu ku koncu obdobia bola 3.05 % (31. december 2023: 2.93 %), pričom 95 % (31. december 2023: 96 %) čerpaného dlhu skupiny bolo buď s pevnou úrokovou sadzbou, alebo krytých stropom úrokovej sadzby (pozri zaisťovacej politiky nižšie).

Pohyb v čistých nákladoch na financovanie preto odzrkadľuje vyššie priemerné náklady na dlh a nárast priemerného čerpaného dlhu počas celého obdobia, ktorý dosiahol 1,763.2 1 milióna GBP (2023. polrok 1,600.4: 1.6 1 milióna GBP), vrátane dlhových nástrojov získaných s UKCM (pozri nižšie ). Úrokové náklady vo výške 2023 milióna GBP boli kapitalizované (2.1. polrok XNUMX: XNUMX milióna GBP), čo odráža úroveň kapitálu použitého v aktívnych rozvojových projektoch v danom období.

Ukazovateľ úrokového krytia, vypočítaný ako prevádzkový zisk pred zmenami reálnej hodnoty a inými úpravami vydelený čistými finančnými nákladmi, bol 4.3-násobok (1H 2023: 4.6-násobok). Pomer čistého dlhu k EBITDA bol 7.1x¹ (31. december 2023: 8.2x).

¹ vypočítané na pro-forma základe vrátane celého 12-mesačného príspevku od UKCM

Daň

Skupina si aj naďalej plnila svoje povinnosti ako REIT v Spojenom kráľovstve a je oslobodená od dane z príjmu právnických osôb pri prenájme nehnuteľností.

V tomto období vznikla daňová záťaž vo výške 3.1 milióna GBP zo ziskov, ktoré nesúvisia s prenájmom nehnuteľností. V 1. polroku 2023 Skupine vznikla daňová povinnosť vo výške 1.7 milióna GBP zo zisku z predaja majetku.

Zisk a zárobky

Zisk pred zdanením bol 190.2 milióna GBP (1. polrok 2023: 102.4 milióna GBP), pričom pohyb medzi týmito dvoma obdobiami odrážal predovšetkým vyššiu úroveň prevádzkového zisku pred zmenami v reálnej hodnote a inými úpravami spolu so silnejším hodnotením investícií do nehnuteľností. Základný EPS bol 9.14 pencí (H1 2023: 5.39 pencí). Základný EPRA EPS, ktorý nezahŕňa vplyv pohybov pri oceňovaní nehnuteľností, bol 4.31 pence (H1 2023: 3.60 pence).

Upravený EPS[7]za šesť mesiacov bola 4.35 pence (H1 2023: 3.94 pence) (pozri poznámku 7 pre výpočet). Metrikou, ktorú považujeme za najbližšiu k opakujúcim sa ziskom, je upravený zisk na akciu bez príjmu DMA nad očakávanou sadzbou, ktorá bola za dané obdobie 4.10 pencí. Skupina v minulom roku nezaznamenala žiadny príjem z DMA, čo má za následok, že táto metrika je rovnaká ako upravený zisk na akciu za H1 2023 (3.94 pence).

Dividendy

Naším cieľom je poskytovať atraktívnu a progresívnu dividendu. Zásadou predstavenstva je, že prvé tri štvrťročné dividendy, z ktorých každá predstavuje 25 % dividendy za predchádzajúci rok, pričom dividenda za štvrtý štvrťrok určuje akýkoľvek vývoj. Cieľom je dosiahnuť celkový výplatný pomer presahujúci 90 % upraveného zárobku.

V súlade s touto politikou predstavenstvo vyhlásilo nasledujúce dočasné dividendy v súvislosti s H1 2024:

Celková dividenda za obdobie 3.65 pencí bola oproti H4.3 1 nárast o 2023 % (H1 2023: 3.50 pencí). Výplatný pomer bol 89 % upraveného EPS bez dodatočného príjmu DMA.

Hotovostné náklady na dividendy vo vzťahu k tomuto obdobiu boli 84.3 milióna GBP (1. polrok 2023: 69.6 milióna GBP), pričom nárast odrážal nové akcie vydané na získanie UKCM (pozri akciová emisia nižšie), ktoré boli oprávnené na získanie oboch predbežných dividend za dané obdobie.

Oceňovanie portfólia

CBRE nezávisle oceňuje aktíva skupiny, ktoré sú prenajaté, vopred prenajaté alebo vo výstavbe. Tieto aktíva sú vykázané vo výkaze o finančnej situácii skupiny v reálnej hodnote. Colliers nezávisle oceňuje všetky vlastnené a opčné pozemky. Opcie na pozemky a akýkoľvek iný majetok sa podľa IFRS vykazuje v obstarávacej cene zníženej o amortizáciu alebo zníženie hodnoty.

Podiel spoločných podnikov zahŕňa 50 % podiel v dvoch lokalitách v Middlewichi a Northamptone, ktoré sa týkajú pozemkov a pozemkových opcií. Tieto dve stránky sú zaúčtované do vlastného imania a vo výkaze komplexného výsledku a vo výkaze o finančnej situácii sa objavujú ako jedna riadková položka.

Celková hodnota portfólia k 30. júnu 2024 bola 6.40 miliardy GBP (31. december 2023: 5.03 miliardy GBP), vrátane podielu skupiny v spoločných podnikoch:

Zisk vykázaný z precenenia investičných nehnuteľností Skupiny bol 96.5 milióna GBP (1. polrok 2023: zisk 29.9 milióna GBP). To zahŕňalo zisk 53.2 milióna GBP na celkovom portfóliu UKCM.

Ekvivalentný výnos logistického portfólia na konci obdobia zostal vo všeobecnosti stabilný na úrovni 5.7 % (31. december 2023: 5.6 %). Toto bolo doplnené pokračujúcim pokrokom v rámci programu vývoja a ďalším rastom ERV, ktoré boli v danom období o 1.9 % vyššie.

Kapitálové výdavky

Kapitálové výdavky dosiahli v tomto období 1,300.1 1 milióna libier (2023. polrok 108.9: 1,163.6 milióna libier). To zahŕňalo akvizíciu portfólia UKCM v celkovej hodnote 136.5 46.0 milióna GBP, ktoré bolo financované prostredníctvom akcie na výmenu akcií. Pri vylúčení portfólia UKCM boli celkové investičné náklady v tomto období XNUMX milióna £, jeho nasadenie bolo zamerané na rozvoj. Skupina v danom období získala jedno trvalé aktívum za XNUMX miliónov GBP.

Vložená hodnota v rámci pozemkových možností

Podľa IFRS sa opcie na pozemky vykazujú v obstarávacej cene a podliehajú kontrole zníženia hodnoty. K 30. júnu 2024 dosiahli investície Skupiny do pozemkových opcií celkovú výšku 155.9 milióna GBP (31. december 2023: 157.4 milióna GBP). Pokračujeme v procese plánovania strategickej pôdy. Počas tohto obdobia sme previedli 7.8 milióna GBP pozemkov držaných v rámci opcie na aktíva vo výstavbe.

Keď sa pozemok pod opciou blíži k bodu získania súhlasu s plánovaním, akékoľvek súvisiace riziko by sa malo znížiť a reálna hodnota by sa mala zvýšiť. Pri výpočte EPRA NTA preto Skupina robí úpravu trhovej hodnoty pre opcie na pozemky. Na konci obdobia bola reálna hodnota opcií na pozemky o 35.4 milióna GBP vyššia (31. december 2023: o 26.5 milióna GBP vyššia) ako náklady vynaložené k dnešnému dňu.

Čisté aktíva

EPRA NTA na akciu k 30. júnu 2024 bola 179.33 pence (31. december 2023: 177.15 pence). Nižšie uvedená tabuľka porovnáva pohyb počas obdobia:

Celkový účtovný výnos za obdobie, ktorý predstavuje zmenu v EPRA NTA plus vyplatené dividendy, bol 3.4 % (1. polrok 2023: 3.5 %).

Emisia vlastného imania

V súvislosti s kombináciou všetkých akcií s UKCM Spoločnosť vydala 576,939,134 17 2024 nových kmeňových akcií akcionárom UKCM. Tieto akcie boli prijaté na obchodovanie 2,480,677,459. mája 30. Následne mala Spoločnosť k 2024. júnu 30.3 v emisii XNUMX XNUMX XNUMX XNUMX kmeňových akcií, čo predstavuje nárast o XNUMX % v danom období.

Dlhový kapitál

K 30. júnu 2024 mala Skupina tieto pôžičky:

Počas obdobia nenastali žiadne zmeny v bankových opatreniach Skupiny. Skupina však prostredníctvom transakcie UKCM získala nasledujúce zariadenia:

·      revolvingový úverový nástroj vo výške 150.0 milióna GBP s Barclays Bank, ktorý je splatný v januári 2026 a nesie maržu 1.90 % nad SONIA, pričom na konci obdobia sa z nástroja bude čerpať XNUMX GBP;

·      termínovaný úver vo výške 100.0 milióna £ od spoločnosti Barings Real Estate Advisers s pevnou úrokovou sadzbou 3.03 % ročne. Úver je splatný v apríli 2027 a bol plne vyčerpaný na konci obdobia; a

·      druhý termínovaný úver vo výške 100.0 milióna £ od spoločnosti Barings Real Estate Advisers s pevnou sadzbou 2.72 % ročne. Úver je splatný vo februári 2031 a zároveň bol plne vyčerpaný k 30. júnu 2024.

Od konca obdobia sme refinancovali vyššie uvedené zariadenie Barclays, čím sme znížili jeho náklady, predĺžili dobu jeho platnosti a prešli zo zabezpečeného na nezabezpečený rámec. Pozri udalosti po súvahe nižšie získate ďalšie informácie.

Splatnosť dlhu

Ku koncu obdobia mal dlh skupiny priemernú splatnosť 5.0 roka (31. december 2023: 5.2 roka). Po refinancovaní Barclays RCF nemá Skupina žiadny dlh so splatnosťou pred polovicou roku 2026.

Hodnota úveru (LTV)

Skupina má konzervatívnu politiku pákového efektu. Na konci obdobia bola LTV 29.9 % (31. december 2023: 31.6 %), čo do značnej miery odrážalo výhodu nízkej LTV UKCM vo výške 14.2 % pri akvizícii 16. mája 2024.

Úrokové sadzby a hedging

Z vyčerpaného dlhu Skupiny k 30. júnu 2024 bolo 77 % s fixnými úrokovými sadzbami. Pre väčšinu svojich dlhov s pohyblivou úrokovou sadzbou skupina používa úrokové stropy, ktoré sú súbežné s príslušným úverom a chránia Skupinu pred výrazným zvýšením úrokových sadzieb. V dôsledku toho mala Skupina ku koncu obdobia buď pevné, alebo obmedzené sadzby na 95 % svojho čerpaného dlhu a priemerné náklady na pôžičky sa k 30. júnu 2024 zvýšili na 3.05 % (31. december 2023: 2.93 %).

Čistý dlh a prevádzkový cash flow

Čistý dlh na konci obdobia bol 1,912.9 31 milióna GBP (2023. december 1,590.3: 1,961.0 48.1 milióna GBP), čo zahŕňa 31 2023 milióna GBP hrubého dlhu mínus 1,626.7 milióna GBP disponibilnej držby hotovosti (36.4. december XNUMX: XNUMX XNUMX milióna GBP hrubý dlh, XNUMX milióna GBP v hotovosti ).

Čistý prevádzkový peňažný tok bol 84.4 milióna GBP za šesť mesiacov (1. polrok 2023: 95.5 milióna GBP).

Znepokojovať sa

Naďalej máme zdravú likviditnú pozíciu so silnou úrovňou inkasa nájomného, ​​priaznivým profilom splatnosti dlhu a dlhovými nákladmi, ktoré sú v podstate fixné alebo zaistené.

Riaditelia prehodnotili našu súčasnú a plánovanú finančnú situáciu počas päťročného obdobia a urobili primerané predpoklady o našej budúcej obchodnej výkonnosti. Vykonali sa rôzne formy analýzy citlivosti, najmä pokiaľ ide o finančnú výkonnosť našich klientov a očakávania týkajúce sa obnovovania prenájmu. K 30. júnu 2024 by naše majetkové hodnoty museli klesnúť približne o 45 %, kým by sa na korporátnej úrovni porušili naše úverové zmluvy.

Ku koncu obdobia sme mali 547 miliónov GBP nevyčerpaných záväzkov v rámci našich nadriadených dlhových nástrojov a 48.1 milióna GBP v hotovosti, z čoho 118.9 milióna GBP (pozri poznámku 19) bolo viazaných v rámci rôznych vývojových a nákupných zmlúv. Náš pomer úverov k hodnote dosiahol 29.9 %, pričom portfólio dlhov malo priemernú splatnosť približne 5.0 rokov.

Ku dňu schválenia tejto správy sme mali značnú rezervu v rámci našich finančných úverových zmlúv. Naše finančné podmienky boli dodržané pri všetkých úveroch počas celého obdobia až do dátumu schválenia tejto účtovnej závierky. V dôsledku toho majú riaditelia dôvodné očakávanie, že Spoločnosť a Skupina majú dostatočné zdroje na pokračovanie prevádzkovej existencie v dohľadnej budúcnosti, ktorá sa považuje za 7. augusta 2025.

Úverový rating

Skupina má dlhodobý úverový rating Baa1 a pozitívny výhľad od agentúry Moody's Investor Services, ktorý bol 1. júla 3 vylepšený z Baa2024 (stabilný).

Manažér alternatívneho investičného fondu (AIFM)

Manažér je autorizovaný a regulovaný Úradom pre finančné správanie ako správca AIF v plnom rozsahu. Manažér je preto oprávnený poskytovať Skupine služby a Skupina ťaží z prísneho podávania správ a priebežného dodržiavania predpisov, ktoré sa vzťahujú na správcov AIF v Spojenom kráľovstve.

V rámci tohto regulačného procesu je britský depozitár Langham Hall LLP (Langham Hall) zodpovedný za monitorovanie hotovosti, overovanie aktív a dohľad nad spoločnosťou a manažérom. Langham Hall pri výkone svojej funkcie vykonáva štvrťročnú kontrolu, počas ktorej monitoruje a overuje všetky nové akvizície, emisie akcií, úverové nástroje a iné kľúčové udalosti, spolu s rozdelením podielov, štvrťročnými manažérskymi účtami, bankovými odsúhlaseniami a všeobecnými kontrolami a procesmi Spoločnosti. . Langham Hall poskytuje písomnú správu o svojich zisteniach Spoločnosti a manažérovi a do dnešného dňa nezistila žiadne problémy. Spoločnosť preto ťaží z neustálej kontroly svojich procesov a kontrol v reálnom čase.

Aktivita po súvahe

Dňa 26. júla 2024 Spoločnosť refinancovala 150 miliónov GBP Barclays RCF prostredníctvom vstupu do nového dvojročného úveru vo výške 150 miliónov GBP, pričom rozdelila 75 miliónov GBP termínovaný úver a 75 miliónov GBP RCF. Pritom bola revidovaná facilita poskytnutá na nezabezpečenom základe, a tak bolo uvoľnené všetko predchádzajúce zabezpečenie so znížením marže zo 190 bps na to, čo teraz padá v súlade s firemnou cenou RCF spoločnosti. Zariadenie má k dispozícii dve samostatné možnosti predĺženia o jeden rok (na základe súhlasu veriteľa).

Kľúčové ukazovatele výkonnosti

Naším cieľom je poskytovať akcionárom atraktívne výnosy s nízkym rizikom, a to vykonávaním investičnej politiky a prevádzkovej stratégie skupiny. Nižšie sú uvedené kľúčové ukazovatele výkonnosti, ktoré používame na sledovanie nášho pokroku. Podrobnejšie vysvetlenie výkonu nájdete v Správe manažéra.

¹ EPRA NTA sa vypočítava v súlade s odporúčaniami o najlepších postupoch Európskej asociácie verejných nehnuteľností (EPRA). Používame tieto alternatívne metriky, pretože poskytujú transparentný a konzistentný základ umožňujúci porovnanie medzi európskymi spoločnosťami v oblasti nehnuteľností.

Ukazovatele výkonnosti EPRA

Nižšie uvedená tabuľka zobrazuje ďalšie ukazovatele výkonnosti vypočítané v súlade s odporúčaniami o najlepších postupoch Európskej asociácie verejných nehnuteľností (EPRA). Tieto opatrenia poskytujeme na pomoc pri porovnaní s inými európskymi realitnými spoločnosťami.

Pre úplné zosúladenie všetkých ukazovateľov výkonnosti EPRA si pozrite Poznámky k EPRA a ďalšie kľúčové ukazovatele výkonnosti.